新政拉动效应明显 北京五环外住房交易活跃度提升
证券时报记者 张达
8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年8月9日起施行。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数。
新政后首个周末，北京楼市反应情况如何？记者从多个北京五环外新房项目售楼处了解到，周末两天看房人数明显增加，某项目9日首次启动认筹，当天认筹了50多套，半夜12点还有客户订房。业内人士对记者表示，新政的拉动效应非常明显，五环内外在售项目到访量都有所增加，预计北京五环外新房市场有望迎来销售高峰。
8月10日上午，记者来到北京东五环外通州区某新房项目售楼处，项目沙盘前围着不少客户在听销售顾问介绍情况，休息区基本坐满，样板间里时不时挤着三四组客户，其间还有成交客户砸金蛋，据了解，到中午已经接待了70多组客户。
负责接待记者的销售顾问李先生说，北京五环外取消限购套数，二套房公积金贷款最高额度提升到100万元，这明显增强了购房者买房的动力，周六周日来售楼处的客户量和成交量明显增加，周六晚上12点还有客户订房。
据李先生介绍，该项目主力户型69平方米—124平方米，西区7月20日开盘540套，已售400余套，均价6万—6.3万元/平方米，得房率92%—93%，新政实施首日(周六)又加推了44套房；项目东区即将开盘，周六启动认筹，当天认筹超50套，会根据付款方式有一定折扣。
在北京东南五环外亦庄开发区某新房项目展示中心，记者也看到不少看房客户。据销售顾问介绍，周六来看房的人更多些。该项目二期是6月29日开盘的，现在又加推了两栋楼，户型最小的98平方米，最大的177平方米，均价6.1万—6.2万元/平方米，与去年5月开盘的一期相比，二期项目得房率提高了，以改善客户为主。
而位于北京北五环外昌平区的某新房项目售楼处，在周末还推出了复访客户可参与抽奖的活动，周末看房客户多到需要排号等待销售人员接待。一位销售顾问称，该项目周末看房客户一直挺多，新政后人更多了，一天能有300组。
对于新政后首个周末的市场情况，合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，从合硕代理项目的客户到访量来看，新政的拉动效应非常明显，五环内外在售项目到访量都有所增加，根据项目地段位置、产品情况、总价高低的不同，到访客户比此前周末增加比例在40%到200%之间。但从真正转化到认购的表现来看，更多的还是以之前就来项目看过、一直处于观望犹豫的这类客户为主，总的认购增加量基本上在20%—30%，而新增到访的客户们其实还在选择的过程中，没有那么快就确定自己要选择哪个项目去置业，所以这类客户的转化周期还会比较长。
中原地产首席分析师张大伟则预计，北京五环外新房市场有望迎来销售高峰。一方面，五环外不限制购房套数将吸引更多符合条件的购房者关注五环外的新房项目，增加市场需求。另一方面，对于开发商而言，新政是个积极信号，将促使其加快项目建设和推盘节奏。此外，二手房市场同样会受到推动，更多房源将进入市场流通，交易活跃度有望提升。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，放开符合条件的家庭在五环外购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡，此外对于想卖出五环外二手房进行置换的群体也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟也表示，近年来北京五环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解。2024年5月政策调整后的数据显示，五环外二手房成交量同比增长33%，预计此次调整之后约80%的新房项目将直接受益，尤其是改善型项目。而新政叠加公积金政策优化，二套房公积金贷款最高额度从60万元提至100万元，首付比例统一为30%，显著降低改善型家庭的资金压力，刺激需求进一步释放。
